Погашать ипотеку досрочно или нет?

Каждый добросовестный ипотечный заемщик старается избавиться от выплат по кредиту быстрее, раньше предельного срока кредитования, стремясь сэкономить на процентных выплатах. Как заемщику целесообразно досрочно погасить ипотеку?

Погашение ипотеки по закону

До 2011 года банк-кредитор за досрочное погашение ипотеки мог наложить штрафные санкции. С 2011 года заемщик по ипотеке получил право частично или полностью досрочно погашать кредит, без каких-то штрафных санкций банка-кредитора. Соответствующие изменения были тогда внесены в Гражданский кодекс (ст.809, 810, ч.2). Заемщик может теперь досрочно погасить ипотечный кредит, если полностью (частично) выплатит долю долга сверх графика выплат. В ГК внесены изменения, позволяющие заемщику это сделать, необходимо лишь письменно сообщить «своему» банку о готовности досрочного погашения долга (или его части) за месяц до срока возврата. В договоре займа можно обговорить и другой срок уведомления банка, который короче. Но больший, чем в 30 дней, срок нельзя устанавливать. Сумма к досрочному погашению - любая.

Зачем и как гасить ипотеку досрочно?

Почти повсеместно у нас используются так называемые аннуитетные платежи. По аннуитету, долг с процентами рассчитываются сразу, а затем заемщик выплачивает эту постоянную месячную сумму банку. В начале объем остатка по кредиту – выше, и, соответственно, проценты начисляются больше; к концу срока кредитования долг уменьшается, приводя к экономии на процентах. Обязательно прочитайте нашу статью о погашении кредита.

Плюсы и минусы раннего погашения ипотеки

В самом начале ежемесячных выплат, основная часть платежей идет на погашение процентов («работает на банк»), как правило, не уменьшая базу долга («не работает на заемщика»). В конце выплат наблюдаем противоположность. Досрочное погашение в начале кредитного срока уменьшает саму базу долга, заемщик экономит (как правило, сильно) на процентных выплатах. В конце же кредита, эти проценты уменьшаются, как и эффект от погашения раньше срока.

Пример: Вами в банке взят 3 млн. руб. кредита под 9,4% годовых на срок 15 лет, тогда общая величина процентов, выплачиваемых банку за полное время кредитования, равна 2,606 млн. руб. Если Вы решили полностью погасить свой долг банку через 2 года, потребуется выплатить 2,8 млн. руб. (примерно), Вам «спишется» 2,08 млн. руб. ипотечных процентов. Если же досрочное погашение произойдет, например, через 10 лет, выплатить нужно порядка 1,5 млн. руб., что сэкономит Вам лишь примерно 0,4 млн. руб.кредитных процентов

Это учитывает тот заемщик, который специально берет ипотеку на максимально возможный срок и с минимальной ежемесячной выплатой, предполагая, что он скоро будет иметь средства, необходимые для полной досрочной выплаты кредита. Например, такая схема предпочтительна, если на примете есть новая квартира, а у Вас нет пока покупателя на свою старую квартиру.

Плюсы и минусы погасить быстрее

Погашение части взятого кредита, - все аналогично, как и при погашении всего кредита, но только в своем заявлении следует указать величину суммы, которую он желает направить на частичное досрочное погашение.

После того, как осуществлено погашение досрочное части кредита, банк заемщика предлагает ему сократить срок выплаты, либо же их уменьшить. Здесь нет однозначных рекомендаций - какой выбрать вариант для заемщика, - все определяют личные потребности заемщика. Кому-то выгоднее понизить размер платежа (например, параллельно взять и другой кредит), а кому-то – сократить срок кредита (например, выплатить быстро, затем взять новый кредит).

При погашении части кредита происходит экономия по всей сумме процентов за весь период кредитования. Например, для 6 млн. руб., взятых под 12% годовых на 20 лет, заемщик, выплачивая обычным способом долг, заплатит банку-кредитору процентов около 9,8 млн. руб. При этом общая окончательная сумма выплат – 15,8 млн. руб. Если, спустя год, он досрочно выплатил 1 млн. руб., а потом захотел сократить срок выплат, то по процентам переплата составит 4,8 млн. руб., срок при этом снизится – до 12,5 лет примерно.

Если заемщик выбрал вариант уменьшения ежемесячных выплат, происходит также экономия на уплате процентов, хотя и меньше, чем в первом варианте (уменьшении срока кредита). Для предыдущих исходных данных в приведенном выше примере, уменьшение ежемесячных выплат сократит объем выплаченных процентов до 8,3 млн. руб.

Так погашать досрочно ипотеку или нет?

Кредит досрочно невыгодно и неудобно гасить для заемщика: ухудшается финансовое положение семьи, необходимы самоограничения для изыскания суммы для выплат. Сказывается и инфляционная составляющая, особенно, при длительных сроках кредитования – при инфляции лучше платить по строгому кредитному расписанию, даже если у Вас имеются деньги для выплаты кредита досрочно. Инфляция «съест» кредитные выплаты, а «своим» наличным Вы всегда найдете достойное применение, например, пустите на расширение бизнеса или на обстановку квартиры. Выгоднее даже бывает поместить их на банковский счет, особенно, если по выбранному вкладу проценты выше, чем по кредиту.

Лучше поступать правильно и сразу брать подходящий именно Вам кредит, который не обременит Вас. Наша компания оказывает помощь в получении ипотеки в Москве от подбора квартиры до полного сопровождения сделки. Просто отправьте нам заявку на кредит и наш специалист перезвонит Вам!