Ипотека от застройщика. Почему ЦБ беспокоят ставки под 0,01%?

Центральный банк России в ноябре текущего года в рамках заседания в Государственной думе заявил, что намерен ограничить в грядущем году выдачу ипотеку от застройщиков. В частности, регулятор обеспокоен выдачей ссуд почти под нулевой процент и с пониженным первоначальным взносом. В данной статье мы разберемся, что такое ипотека от застройщика и выясним, почему ЦБ РФ обеспокоен ситуацией в этом направлении.

Что такое ипотека от девелопера?

Это разновидность ипотечных займов с льготными условиями, которые разрабатываются между застройщиком и банком. В большинстве случаев – это предложения со сниженной ставкой, которая зачастую ниже рыночной или даже ниже ставок по госпрограмме. Порой годовая ставка достигает всего 0,01%. Ранее банки и строители предлагали подобные условия на ограниченный срок – несколько лет, пока строится объект, чтобы покупатель, проживая в съемном жилье во время строительства, имел не такую высокую нагрузку на свой бюджет. По истечению времени ставка возвращалась к нормальной рыночной.

Сейчас же ситуация несколько изменилась, и ипотека от застройщика может иметь сниженную ставку на протяжении всего срока пользования средствами, что значительно снижает переплату покупателя за новую квартиру.

Как это работает?

Здесь действует своеобразная схема. Застройщик договаривается с банком о снижении ставки по кредиту на покупку недвижимости для своих клиентов. Банк выдвигает свои требования по комиссии и указывает на ставку, которую он может предложить. Девелопер платит комиссию и закладывает эту сумму в стоимость квартиры. Таким образом она становится несколько дороже, чем хотелось бы покупателю, но зато ставка по займу будет существенно ниже, чем ежемесячный платеж.

Таким образом чем ниже ставка, тем дешевле кредит обходится покупателю жилья в ипотеку и тем дороже становится само жилье. Стоит отметить, что размер первоначального взноса зависит от стоимости жилья без учета кредита. Так как в ипотеке от застройщика увеличивается стоимость самой квартиры, то и сумма первоначального взноса вырастет на несколько процентов.

Данный инструмент полезен и выгоден, когда вы действительно в ожидании сдачи дома и проживаете в съемной квартире. Помимо этого, он будет полезен с финансовой точки зрения, если ипотека берется на длительный срок, а ставка будет действовать на протяжении всего срока кредитования по ипотечной ссуде.

Почему ЦБ хочет ввести ограничения?

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в рамках заседания в Госдуме заявила о намерениях ограничить выдачу ипотеки от застройщиков с околонулевыми ставками. По ее словам, риски в данной ситуации несут и банки, и заемщики. Причина заключается в том, что объект залога по итогу переоценен и стоит дороже рынка, а продать его при неприятных обстоятельствах не получится по желаемой стоимости. Кроме того, сам заемщик в случае сложных финансовых обстоятельств и невозможности обслуживать свои долговые обязательства будет должен банку более существенную сумму, нежели при обычном ипотечном займе. Теряется смысл и при досрочном погашении кредита, ведь заемщик так не может существенно сэкономить.

Также в докладе регулятора по этой теме говорилось, что скорость роста популярности таких займов оказалась очень велика. Уже летом 2022 года практически 50% ипотечных займов на рынке среди 5 крупнейших игроков приходились на ипотеку от застройщика. В результате средневзвешенная ставка по ссудам на покупку жилья снизилась с почти 6% в январе до 3,7% в августе. Такой подход застройщиков и банков привел к тому, что из-за завышенных цен на жилье не произошло необходимой коррекции цен на недвижимость, которая была необходима для повышения доступности жилья для населения.

Что будет делать регулятор?

Согласно сообщению на сайте регулятора, планируется проработать ряд возможных ограничений, которые позволят охладить рынок ипотеки от застройщиков. В частности, возможен ввод надбавок по ипотечным кредитам с пониженной ставкой. Кроме того, может быть введено повышенное резервирование на случай рисков по соответствующим ссудам.

Также для более точного информирования граждан о полной стоимости кредита банкиров могут обязать включать размер переплаты за жилье из-за комиссии застройщика. Так заемщик будет понимать, сколько в действительности он переплатит за квартиру, а не только по процентам с заниженной ставкой от программы ипотеки от застройщика.

Напомним, что благодаря нашему сервису вы можете быстро оформить потребительский кредит или онлайн микрозайм. Это, конечно, не ипотека, но поможет справиться с финансовыми трудностями здесь и сейчас.